Investir dans l’immobilier peut se faire de différentes manières. Si certains préfèrent acheter leur propre bien et en assumer la gestion, d’autres choisissent une solution plus aisée en plaçant leurs fonds dans les SCPI. Ces sociétés représentent un véhicule de placement collectif attractif grâce à leurs rendements élevés. Néanmoins, comme tout investissement, les risques existent bel et bien et doivent être pris en considération avant tout investissement.
Particularités et fonctionnement d’une SCPI
Traditionnellement appelée pierre-papier, la Société Civile de Placement Immobilier SCPI est une solution d’investissement immobilier qui ne nécessite pas d’acheter un bien physique dans son intégralité. Le principe consiste à acquérir des parts immobilières dans une société de placement afin de bénéficier de revenus réguliers issus des rendements générés par les placements. Cette solution permet de rendre accessible l’investissement immobilier sans que l’épargnant ait besoin de subir les soucis de gestion ou d’avoir forcément des fonds financiers colossaux. Basée sur la mutualisation des risques, la SCPI est un placement collectif, ce qui signifie qu’il existe plusieurs investisseurs qui mettent en commun leur argent pour se constituer un patrimoine. Elle est intéressante dans la mesure où elle favorise la diversification de l’épargne et permet de disposer de revenus réguliers.
L’achat de parts en SCPI peut s’effectuer de façon directe ou indirecte. L’opération est dite « directe » lorsque l’épargne décide de se rapprocher directement d’une banque, d’une société de gestion ou d’un conseiller en gestion de patrimoine pour acquérir ses parts. Elle est dite « indirecte » lorsque l’investissement s’effectue à travers une assurance-vie par le biais des unités de compte.
Concernant les types de SCPI, il existe globalement deux grandes familles : la SCPI de rendement et la SCPI fiscale. La SCPI de rendement est la plus répandue et permet d’obtenir des rendements via les plus-values issues de la vente de parts immobilières ou la distribution des loyers comptabilisés selon le prorata des parts détenues par chaque investisseur. En général, les investissements s’effectuent dans l’immobilier professionnel comme les commerces, les bureaux ou les structures autour de la santé. La SCPI fiscale pour sa part a pour objectif de profiter des réductions d’impôts offertes par certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Malraux, la loi Pinel ou le régime du déficit foncier. Cette solution s’adresse aux contribuables fortement imposés.
Quels sont les risques d’investir dans une SCPI ?
En 2020, les SCPI ont généré un rendement moyen de 4%. La preuve que cet investissement est particulièrement lucratif ce qui explique certainement son succès. Pas étonnant que la capitalisation des SCPI a atteint 71,4 milliards d’euros en 2020 contre 65,37 milliards d’euros l’année précédente. Mais comme tout investissement, les risques ne sont pas à écarter et doivent toujours être pris en compte avant de sauter le cap.
Le premier souci concerne le risque de liquidité. En dépit de l’existence d’un marché secondaire, il se peut que la revente des parts subisse une dépréciation. D’où l’importance de toujours diversifier son placement pour minimiser les pertes. L’idée ici n’est pas d’investir dans plusieurs SCPI qui ont le même profil, mais plutôt de choisir par exemple une SCPI de bureaux classiques, une autre spécialisée dans le développement durable ou encore une qui intervient dans les métiers de la petite enfance.
Le second risque concerne l’obsolescence des biens immobiliers de la SCPI. Les évolutions règlementaires autour de l’habitabilité et du confort des maisons peuvent entraîner une baisse de valeurs de bien immobilier. Pour ne pas subir un tel risque, l’investisseur a intérêt à opter pour une SCPI qui privilégie l’amélioration du parc au profit d’une distribution mécanique des rendements.
Enfin, il ne faut pas perdre de vue que le rendement n’est pas toujours garanti en SCPI. La baisse des revenus locatifs peut être due à une multitude de facteurs comme les impayés des locataires, les vacances locatives ou encore les crises économiques ou immobilières.
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